「競売物件は安く買えると聞いたけど、素人でも参加できるの？」「どんなリスクがある？」——競売・公売物件は一般市場より安く取得できる可能性がありますが、独自のルールとリスクがあります。この記事では岡山の収益物件投資家が知るべき競売・公売物件の基礎と購入手順を解説します。
競売物件と公売物件の違い
| 競売物件 | 公売物件 | |
|---|---|---|
| 主体 | 裁判所 | 税務署・官公庁 |
| 原因 | ローン滞納→抵当権実行 | 税金滞納→差押え |
| 情報サイト | BIT（裁判所公式） | KSI官公庁オークション |
| 内覧 | 原則不可 | 原則不可 |
| 価格 | 市場価格の60〜80%程度 | 市場価格の70〜90%程度 |
競売物件購入の手順
①BITで物件を検索する
裁判所の競売物件情報サイト「BIT（不動産競売物件情報）」で岡山の物件を検索できます。物件明細書・現況調査報告書・評価書の3点セットが閲覧できます。
②3点セットを精査する
- 物件明細書：権利関係・占有状況を確認
- 現況調査報告書：建物の現状（写真付き）
- 評価書：価格評価の根拠
③入札保証金を準備する
入札には評価額の20%程度の保証金が必要です。落札できなければ返金されます。
④入札書を提出する
希望価格を入札書に記入して裁判所に提出します。最高価格を付けた人が落札します。
競売物件の注意点・リスク
- 内覧ができない：建物の内部状況を直接確認できない（写真・調査報告書のみ）
- 入居者がいる場合がある：落札後に立退き交渉が必要なケース
- 瑕疵担保責任なし：欠陥が見つかっても売主に請求できない
- 残置物の処理費用：前住人の荷物が残っていることがある
まとめ
- 競売物件は市場価格の60〜80%で取得できる可能性がある
- BITで物件情報を検索し3点セットを精査する
- 内覧不可・瑕疵担保なし・入居者対応など特有のリスクがある
- 初めての場合は不動産会社や弁護士のサポートを受けることを推奨
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