岡山の収益物件 築年数と物件価値の関係

収益物件の価値は築年数によって変化します。どの築年数の物件を選ぶかは投資戦略に大きく影響します。

築年数による価値変化の目安

建物価値の低下

木造建物の法定耐用年数は22年です。一般的に築年数が経つほど建物の評価額が下がります。

• 築0〜10年：建物価値の低下は緩やか
• 築10〜20年：価値低下が加速
• 築20年以上：建物価値はほぼゼロに近づく（土地のみ評価）

築年数と入居率の関係（岡山の実情）

岡山では新築・築浅が特別に有利というわけではなく、立地・設備・家賃設定が入居率に大きく影響します。

• 築10〜20年：適切なリフォームがあれば入居率は確保できる
• 築20〜30年：設備更新・内装改修が必要
• 築30年以上：大規模リフォームで競争力を維持する

築古物件の投資メリット

• 取得価格が低く利回りを確保しやすい
• 減価償却が終わっているため、リフォーム費を経費計上しやすい
• 土地価格が主体のため、売却時に土地価値が残る

よくある質問

Q. 岡山市内の築30年の物件は投資対象になりますか？

A. 新耐震基準（1981年以降）で立地が良く適切なリフォームがされていれば投資対象になります。取得価格が低い分、利回りを高く設定できます。ただし大規模修繕費用を見込んだ実質利回りで判断することが重要です。

まとめ

• 木造の法定耐用年数は22年で、それ以降は建物価値がほぼゼロ
• 岡山では立地・設備・家賃設定が入居率に最も影響する
• 築古物件は低取得価格・高利回りというメリットがある
• 築古ほど修繕・リフォーム費用を多めに見込む必要がある

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