不動産投資で規模を拡大するには、金融機関との良好な関係が不可欠です。1棟目の融資だけでなく、2棟目・3棟目と追加融資を受けるためには「信頼される借り手」になることが重要です。
金融機関が重視する3つのポイント
- 返済実績：既存ローンの返済に遅れがないこと（最重要）
- 物件の収益性：購入物件のキャッシュフローがプラスであること
- 自己資金の額：物件価格の10〜20%以上の頭金を出せること
良い関係を築くための5つの実践
① 返済を一度も遅らせない
当たり前のことですが、これが最も重要です。1回でも延滞すると信用情報に傷がつき、次の融資が厳しくなります。口座振替を設定して「うっかり遅延」を防いでください。
② 定期的に経営状況を報告する
融資を受けた後も、年1回は金融機関の担当者に収支報告をしましょう。確定申告書のコピーと物件の稼働状況を持参して報告するだけでOKです。「しっかり経営している」印象を与えられます。
③ 預金残高を維持する
融資を受けた金融機関に一定の預金を置いておくことで、取引実績が積み上がります。給与口座や家賃入金口座を融資先の銀行に設定するのが効果的です。
④ 複数の金融機関と関係を持つ
1行だけに依存せず、信用金庫・地方銀行・メガバンクなど複数と関係を構築してください。岡山なら中国銀行・トマト銀行・おかやま信用金庫・玉島信用金庫などが不動産投資に理解があります。
⑤ 次の物件購入の意向を事前に伝える
「今後こういう物件を買いたい」と事前に相談しておくことで、融資可能な条件を教えてもらえます。物件が出てから慌てて相談するより、事前の関係構築が有利です。
岡山の金融機関の特徴
| 金融機関 | 特徴 |
|---|---|
| 中国銀行 | 岡山最大の地銀。審査は厳しめだが金利が低い |
| トマト銀行 | 第二地銀。不動産投資に比較的積極的 |
| おかやま信用金庫 | 地元密着。個人の不動産投資にも相談に乗ってくれる |
| 玉島信用金庫 | 倉敷エリアに強い。地元物件の融資に積極的 |
| 日本政策金融公庫 | 創業融資に強い。低金利だが期間が短め |
融資を断られた場合の対処法
- 断られた理由を担当者に聞く（改善点がわかる）
- 別の金融機関に相談する（審査基準は金融機関ごとに異なる）
- 自己資金を増やして再チャレンジする
- 物件を変えて再申請する（利回りが高い物件の方が通りやすい）
岡山の収益物件の融資については岡山の収益物件投資ガイドをご覧ください。
よくある質問
Q. 金融機関の担当者と仲良くなるにはどうすればいいですか？
A. 「年1回の経営報告」と「預金取引の継続」が最も自然な方法です。必要以上に接待したり頻繁に連絡する必要はありません。
Q. 1棟目の融資と2棟目の融資は何が違いますか？
A. 2棟目は1棟目の実績が審査対象に加わります。1棟目で安定したCFと返済実績を示せれば、2棟目の融資はスムーズに進むことが多いです。
Q. 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきですか？
A. 金利上昇局面では固定金利の安心感があります。ただし初期の返済額は変動金利の方が低いため、キャッシュフロー重視なら変動金利も選択肢です。
