不動産投資には複数の税金がかかります。正しく理解して適切に節税することが収益を最大化する鍵です。岡山での不動産投資に関わる税金の基本をまとめます。
購入時にかかる税金
- 不動産取得税：固定資産税評価額×3%（土地）or 4%（建物・住宅以外）
- 登録免許税：所有権移転登記で固定資産税評価額×2%
- 印紙税：売買契約書に貼付。1,000万円超5,000万円以下で1万円
- 消費税：建物部分のみ課税（土地は非課税）。個人間売買なら非課税
保有中にかかる税金
- 固定資産税：毎年1月1日時点の所有者に課税。評価額×1.4%。住宅用地は軽減あり
- 都市計画税：市街化区域内の不動産に課税。評価額×0.3%
- 所得税・住民税：家賃収入（不動産所得）に対して課税
不動産所得の計算方法
【不動産所得 ＝ 家賃収入 − 必要経費】
必要経費に含まれるもの：
- 管理費・管理手数料
- 修繕費
- 減価償却費（建物の取得費を耐用年数で按分）
- ローン利息（元金返済部分は経費にならない）
- 火災保険料・地震保険料
- 固定資産税・都市計画税
- 税理士報酬・交通費・通信費など
売却時にかかる税金
- 譲渡所得税：売却益（売却価格−取得費−譲渡費用）に対して課税
- 所有期間5年超（長期）：約20.315%
- 所有期間5年以下（短期）：約39.63%
5年超の保有で税率が半分近くになるため、売却タイミングは5年超が基本です。
岡山の不動産投資で使える主な節税策
- 青色申告（事業的規模：5棟10室以上）：最大65万円の特別控除
- 減価償却：実際の支出なく経費にできる。木造の耐用年数22年、RC造47年
- 損益通算：不動産所得の赤字を給与所得と相殺して所得税を減らせる
- 法人化：所得が一定額を超えたら法人の方が税率が有利（課税所得900万円超が目安）
- 小規模宅地等の特例：相続時に賃貸物件の敷地の評価額を50%減額
岡山の収益物件投資の税金については岡山の収益物件投資ガイドをご覧ください。
よくある質問
Q. 不動産投資の確定申告は自分でできますか？
A. 1〜2棟なら自分でも可能ですが、税理士に依頼する方が正確で節税効果も高いです。岡山の税理士報酬は年5〜15万円程度が相場です。
Q. 減価償却が終わったらどうなりますか？
A. 経費にできる金額が減るため、帳簿上の所得が増え、税負担が上がります。売却のタイミングとして検討する時期です。
Q. サラリーマンでも損益通算できますか？
A. はい。不動産所得の赤字は給与所得と損益通算できます。確定申告で申告してください。
岡山で相続した不動産・空き家・不要不動産についてお悩みの方は、コアラ不動産合同会社の無料相談窓口をご活用ください。
