「NOI利回りって何？表面利回りと何が違う？」「DCR（返済余裕率）1.0以上ってどういう意味？」——不動産投資の判断指標は「表面利回り」だけではありません。より精度の高い投資判断にはNOI利回りとDCRが欠かせません。この記事では岡山の収益物件評価で使うNOI利回りとDCRの計算方法と活用法を解説します。
NOI利回りとは
NOI（Net Operating Income：純営業利益）とは、年間家賃収入から管理費・固定資産税・修繕費等の運営費用を差し引いた純粋な収益です。
NOI ＝ 年間家賃収入 − 運営費用（管理費・税金・保険・修繕費等）
NOI利回り（%）＝ NOI ÷ 物件価格 × 100
【計算例】年間家賃収入240万円・運営費60万円・物件価格2,000万円の場合
- 表面利回り：240万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 12.0%
- NOI：240万円 − 60万円 ＝ 180万円
- NOI利回り：180万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 9.0%
NOI利回りは表面利回りより低くなりますが、実態に近い収益力を示します。岡山の収益物件ではNOI利回り7%以上が投資判断の目安です。
DCR（返済余裕率）とは
DCR（Debt Coverage Ratio：返済余裕率）は、ローン返済に対して収益がどれだけ余裕があるかを示す指標です。
DCR ＝ NOI ÷ 年間ローン返済額
【計算例】NOI180万円・年間ローン返済120万円の場合
DCR ＝ 180万円 ÷ 120万円 ＝ 1.5
DCRの目安
- DCR 1.0未満：NOIがローン返済を下回る → 持ち出しが発生（危険）
- DCR 1.0〜1.2：余裕が少なく空室・修繕で赤字になるリスクあり
- DCR 1.2〜1.5：適正範囲。金融機関も融資しやすい水準
- DCR 1.5以上：収益的に安定。突発費用にも対応できる
NOI利回りとDCRを使った物件比較
| 物件A | 物件B | |
|---|---|---|
| 表面利回り | 12% | 10% |
| NOI利回り | 8% | 8.5% |
| DCR | 1.1 | 1.6 |
| 判定 | △ 余裕が少ない | ✅ 安定 |
表面利回りだけでは物件Aの方が良く見えますが、NOI利回りとDCRで比較すると物件Bの方が実態として優れています。
まとめ
- NOI利回りは運営費用を差し引いた実態に近い収益指標。岡山では7%以上が目安
- DCRはローン返済余裕率。1.2〜1.5以上が安全水準
- 表面利回りだけでなくNOI利回り・DCRを組み合わせて総合判断する
- DCR1.0未満の物件は購入しない方が安全
「物件のNOI・DCR計算を一緒にしてほしい」——コアラ不動産では収支シミュレーションを無料で行っています。無料相談はこちら ／ 収支シミュレーターで試算する
関連記事：表面・実質利回りの違いと計算方法 ／ 収益物件の利回り計算方法 ／ 金利上昇リスクへの5つの対策
▶ 合わせて読みたい：岡山エリア別収益物件投資分析 ／ ローン審査を通す5つのポイント ／ 表面・実質利回りの違いと計算方法
よくある質問
Q. 岡山市の収益物件は駐車場なしでも入居できますか？
A. 岡山市は車社会のため、岡山駅周辺などの公共交通が充実したエリアを除き駐車場なしの物件は入居が難しい傾向があります。駐車場1台分以上を確保できる物件を選ぶことが入居率確保の基本です。
Q. 岡山市の収益物件の利回り相場はどのくらいですか？
A. 岡山市中心部と比べて地価が割安なエリアでは表面利回り8〜12%程度の物件が見つかりやすいです。ただし人口動向・空室リスクを踏まえた実質利回りで判断することが重要です。
Q. 岡山市で収益物件を選ぶ際に最も重視すべき点は何ですか？
A. 生活利便性の高い立地（スーパー・病院へのアクセス）・駐車場の確保・賃貸需要の厚いエリアかどうかの3点が最重要です。地元の不動産会社に賃貸需要の実情を確認した上で判断することをお勧めします。
岡山の収益物件 エリア別投資ガイドもあわせてご覧ください。
齊藤 圭（さいとう けい）
コアラ不動産合同会社 代表｜宅地建物取引士・FP3級
岡山県で収益物件・投資用不動産の売買・管理を専門に行う。地域の賃貸需要・融資事情・エリア特性を踏まえた提案を大切にしており、初めての方から投資経験者まで幅広く対応。「何から始めればいいかわからない」という方からのご相談が最も多いです。
宅地建物取引業：岡山県知事（1）第6285号 Tel: 086-238-1750（平日10:00〜14:00）
