不動産投資と相続対策｜収益物件で資産を次世代に引き継ぐ方法

「子どもや家族に資産を残したい」という思いから不動産投資を始める方も増えています。収益物件は相続対策として有効な手段のひとつですが、正しく理解して活用しないと逆効果になることもあります。今回は不動産投資と相続対策の関係をわかりやすく解説します。

なぜ不動産が相続対策になるのか

相続税評価額が低くなる

現金・預金は額面そのままで相続税の評価対象になります。一方、不動産（土地・建物）の相続税評価額は、実際の市場価格より低くなる場合がほとんどです。

• 土地：路線価評価（市場価格の70〜80%程度）
• 建物：固定資産税評価額（市場価格の50〜70%程度）

さらに、賃貸中の物件（収益物件）は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として評価額がさらに低くなります。現金1億円を不動産に換えることで、相続税の課税対象額が大幅に下がるケースがあります。

賃貸中の建物はさらに評価が下がる

入居者がいる賃貸物件は、オーナーが自由に使えない状態のため評価額が下がります。

• 貸家の評価：固定資産税評価額 ×（1－借家権割合30%）= 約70%
• 貸家建付地：路線価 ×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

具体的な計算は複雑なため、税理士に確認することをお勧めします。

相続対策で不動産投資をする際の注意点

収益性を無視してはいけない

「相続税が下がるから」という理由だけで収益性の低い物件を買うのは危険です。相続税を節税しても、毎年赤字の物件を抱えていたら本末転倒です。相続対策と収益性の両立を意識して物件を選ぶことが大切です。

遺産分割のトラブルに注意

不動産は現金と違い、簡単に分割できません。複数の相続人がいる場合、1棟の建物をどう分けるかでトラブルになることがあります。事前に遺言書の作成・家族間での話し合いを行っておくことが重要です。

名義と管理の引き継ぎを考える

物件を子どもに引き継いでも、管理ができなければ意味がありません。管理会社への委託体制を整えておくことで、相続後も安定した運営が続けられます。

まとめ

• 不動産は現金より相続税評価額が低くなる
• 賃貸中の収益物件はさらに評価額が下がる
• 相続対策と収益性の両立が重要
• 遺産分割のトラブル防止のため遺言書の作成を検討する
• 管理体制を整えておくことで相続後も安定運営できる

相続対策を意識した収益物件選びについては、コアラ不動産にご相談ください。税理士との連携も含めてサポートします。