不動産投資のキャッシュフロー計算方法｜手残りを正確に把握しよう

不動産投資を始める前に「毎月いくら手元に残るのか」を正確に把握することが重要です。利回りだけでなく、キャッシュフロー（現金の流れ）を計算することで投資の実態が見えてきます。

キャッシュフローとは？

キャッシュフロー（CF）とは、家賃収入からすべての支出を引いた「実際に手元に残るお金」のことです。利回りが高くてもキャッシュフローがマイナスになる物件は、毎月持ち出しが発生します。

キャッシュフローの計算式

基本の計算式

月間CF ＝ 家賃収入 − ローン返済額 − 管理費 − 固定資産税（月割） − 修繕積立金 − 空室損失

具体例で計算してみる

例：物件価格2,000万円・表面利回り8%・フルローン（金利2%・35年）の場合

• 月間家賃収入：133,000円（2,000万×8%÷12）
• ローン返済額：約66,000円
• 管理費（家賃の5%）：6,650円
• 固定資産税（月割）：約8,000円
• 修繕積立金：約5,000円
• 空室損失（稼働率90%想定）：13,300円
• 月間CF：約34,000円

キャッシュフローが悪化する主な原因

• 金利が高い・借入期間が短い
• 空室率が想定より高い
• 修繕費が予想外にかかる
• 管理費・諸経費を甘く見積もっていた

キャッシュフローをよくするポイント

• できるだけ低金利・長期で融資を受ける
• 空室率は保守的（10〜15%）に見積もる
• 修繕積立金を月々しっかり確保する
• 諸経費は家賃の20〜30%を目安に計算する

まとめ

• キャッシュフロー＝家賃収入−ローン返済−経費−空室損失
• 利回りではなくCFで投資判断するのが正しい
• 空室・修繕費は保守的に見積もることが重要
• 月間CFがプラスになる物件を選ぶことが基本
• 購入前に必ずシミュレーションを行おう

キャッシュフローのシミュレーションはコアラ不動産でもサポートしています。お気軽にご相談ください。

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よくある質問

Q. 岡山で収益物件投資を始めるにはいくら必要ですか？

A. 購入価格・物件タイプによって異なりますが、自己資金として物件価格の10〜20%と諸費用（物件価格の6〜8%程度）が目安です。岡山市郊外の戸建てなら500万〜2,000万円程度から始められるケースがあります。まず自己資金と融資可能額を確認することからスタートしましょう。

Q. 表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？

A. 表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算したシンプルな指標です。実質利回りは管理費・修繕費・固定資産税・空室損失など諸費用を差し引いて計算します。投資判断には実質利回りを使うのが基本で、表面利回りから3〜4%引いた数字が目安になります。

Q. 岡山で収益物件を探す際、何から始めればいいですか？

A. まず自己資金の確認と融資可能額の把握（地元の信用金庫・信用組合への相談）からスタートします。購入できる価格帯が把握できたら、その範囲でエリアと利回りを絞り込んでいきます。地元の不動産会社への相談も早い段階でするのがおすすめです。

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