収益物件を買う前に確認すべき10のチェックポイント

「良さそうな物件を見つけた！」と思っても、勢いだけで購入してしまうのは危険です。収益物件には住宅購入とは異なる確認ポイントがあります。購入後に「こんなはずじゃなかった」とならないために、事前に確認すべき10のチェックポイントをご紹介します。

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建物・物件に関するチェック

建物には法定耐用年数があります。木造22年、鉄骨造（軽量）27年、RC造（鉄筋コンクリート）47年が目安です。築年数が耐用年数に近い物件は、減価償却が使えなくなるタイミングが近く、また大規模修繕の費用も増えてきます。

過去にどのような修繕が行われてきたかを確認しましょう。屋根・外壁・給排水設備などの大規模修繕が長期間行われていない物件は、近い将来に多額の修繕費がかかる可能性があります。区分マンションの場合は修繕積立金の残高も必ずチェックしてください。

1981年（昭和56年）以降に建てられた建物は「新耐震基準」に適合しています。それ以前の建物（旧耐震）は、耐震診断の実施状況や補強工事の有無を確認することが重要です。旧耐震物件は融資がつきにくい金融機関もあります。

可能であれば室内の確認を行い、水回り（キッチン・浴室・トイレ）の老朽化、床・壁の状態、エアコンの有無などを確認しましょう。リフォーム費用が必要な場合は、購入価格に加えてその費用も計算に入れる必要があります。

現在の入居率と実際の賃料を確認してください。「満室」と書かれていても、オーナー知人など特殊な入居者が入っているケースがあります。また、現在の賃料が周辺相場より大幅に高い場合、退去後に賃料が下がる可能性があります。

物件情報に記載されている利回りは「表面利回り」が多く、管理費・税金・修繕費などの経費を含んでいません。実際に手元に残る収益を示す「実質利回り」で計算し直すことが大切です。

【実質利回りの計算】
（年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件価格 × 100

物件周辺に似た条件の物件がどれだけあるか、空室が多いエリアではないかを確認しましょう。SUUMOやat homeなどの賃貸情報サイトで周辺物件を検索するのが手軽な方法です。

土地が「所有権」なのか「借地権」なのかを確認してください。借地権の場合、地代が発生するほか、売却時に地主の承諾が必要になるケースもあります。初心者は所有権の物件から始めることをお勧めします。

物件の用途地域（住居専用・商業・工業など）によって、建て替え時の建築規制が変わります。将来建て替えを検討している場合は、現在の建物と同規模の建物が建てられるか確認が必要です。

「なぜ売るのか」は重要な情報です。収益性の低下・管理の手間・資金需要など、理由はさまざまですが、物件に問題があって売りたい場合もあります。不動産会社を通じて売却理由を確認するようにしましょう。

チェックポイントが多くて難しいと感じた方も、慣れれば自然に確認できるようになります。はじめのうちは、信頼できる不動産会社と一緒に物件を見ることが、失敗しない近道です。コアラ不動産では初めての収益物件購入を丁寧にサポートしています。お気軽にご相談ください。

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A. 購入価格・物件タイプによって異なりますが、自己資金として物件価格の10〜20%と諸費用（物件価格の6〜8%程度）が目安です。岡山市郊外の戸建てなら500万〜2,000万円程度から始められるケースがあります。まず自己資金と融資可能額を確認することからスタートしましょう。

A. 表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算したシンプルな指標です。実質利回りは管理費・修繕費・固定資産税・空室損失など諸費用を差し引いて計算します。投資判断には実質利回りを使うのが基本で、表面利回りから3〜4%引いた数字が目安になります。

A. まず自己資金の確認と融資可能額の把握（地元の信用金庫・信用組合への相談）からスタートします。購入できる価格帯が把握できたら、その範囲でエリアと利回りを絞り込んでいきます。地元の不動産会社への相談も早い段階でするのがおすすめです。

齊藤圭（さいとうけい）

コアラ不動産合同会社代表｜宅地建物取引士・FP3級

岡山県で収益物件・投資用不動産の売買・管理を専門に行う。地域の賃貸需要・融資事情・エリア特性を踏まえた提案を大切にしており、初めての方から投資経験者まで幅広く対応。「何から始めればいいかわからない」という方からのご相談が最も多いです。

宅地建物取引業：岡山県知事（1）第6285号　Tel: 086-238-1750（平日10:00〜14:00）