不動産投資で「返済比率」は安全な運用かどうかを測る重要な指標です。岡山で収益物件を買うときの考え方を解説します。
返済比率とは
返済比率 ＝ 月ローン返済額 ÷ 月家賃収入 × 100（%）
例：月ローン返済7万円 ÷ 月家賃収入10万円 × 100 ＝ 70%
目安の数値
- 50%以下：安全圏。経費・空室を差し引いてもキャッシュフローが出やすい
- 50〜60%：要注意。空室・修繕費が重なるとマイナスになる可能性
- 60%超：危険ゾーン。少しの空室・出費でキャッシュフローが赤字になる
返済比率が高くなる原因
- 頭金が少なくローン借入額が大きい
- ローン期間が短い（月返済額が高くなる）
- 金利が高い（ノンバンクなど）
- 物件価格に対して家賃収入が少ない（利回りが低い）
返済比率を改善する方法
- 頭金を増やして借入額を減らす
- ローン期間を長くして月返済額を下げる
- より利回りの高い物件を選ぶ
- 金利の低い金融機関に乗り換える（借り換え）
岡山の収益物件については岡山の収益物件投資ガイドをご覧ください。
よくある質問
Q. 返済比率50%以下が難しい場合はどうすればいいですか？
A. 頭金を増やすか、より利回りの高い物件を探すか、または購入を見送ることも一つの判断です。無理な収支で始めると将来の修繕費・空室で追い詰められるリスクがあります。
Q. 返済比率と実質利回りはどちらを優先して見ますか？
A. 実質利回りは物件自体の収益力、返済比率はローンを含めた実際の収支を示します。両方の指標を組み合わせて判断することが重要です。
