表面利回りだけで物件を判断するのは危険です。NOI（純収益）とDCR（負債カバー率）を使えば、より正確な投資判断ができます。岡山の収益物件での具体的な活用方法を解説します。
NOI（純収益）とは
【NOI ＝ 年間家賃収入 − 運営費用（管理費・修繕費・固定資産税等）】
ローン返済を含まない純粋な物件の収益力を示します。
- 表面利回り：家賃÷物件価格（経費を無視した数字）
- NOI利回り：NOI÷物件価格（実際の収益力がわかる数字）
例：年間家賃300万円、運営費用90万円、物件価格3,000万円の場合
表面利回り：300÷3,000＝10%
NOI利回り：(300−90)÷3,000＝7%
DCR（負債カバー率）とは
【DCR ＝ NOI ÷ 年間ローン返済額】
NOIがローン返済をどれだけカバーしているかを示す指標です。
- DCR 1.0：NOI＝ローン返済（ギリギリ、キャッシュフローほぼゼロ）
- DCR 1.3以上：安全圏。多くの金融機関がこの水準を求める
- DCR 1.5以上：余裕あり。修繕費の突発的な出費にも対応できる
NOIとDCRの具体的な計算例（岡山）
木造アパート8戸（岡山市南区）
- 物件価格：2,000万円
- 年間家賃：240万円（月20万円）
- 運営費用：72万円（管理費12万円＋修繕24万円＋固都税24万円＋保険12万円）
- NOI：168万円
- NOI利回り：168÷2,000＝8.4%
- ローン返済：120万円/年（2,000万円・金利2%・20年）
- DCR：168÷120＝1.4（安全圏）
- 年間CF：168−120＝48万円（月4万円）
NOIとDCRで投資判断する方法
| 指標 | 基準 | 判断 |
|---|---|---|
| NOI利回り | 5%以上 | 投資検討の最低ライン |
| NOI利回り | 7%以上 | 優良物件 |
| DCR | 1.2未満 | 危険（空室・修繕でCFがマイナスに） |
| DCR | 1.3〜1.5 | 安全圏 |
| DCR | 1.5以上 | 余裕あり |
表面利回りだけで判断するリスク
表面利回り12%の物件でも、運営費用が高い（築古で修繕費が多い、管理費が高い等）場合はNOI利回りが5%を下回ることがあります。逆に表面利回り8%でも運営費用が低ければNOI利回り6%以上になることも。数字の裏を見る習慣をつけてください。
岡山の収益物件の投資判断については岡山の収益物件投資ガイドをご覧ください。
よくある質問
Q. NOIの計算で「空室損」は含めますか？
A. はい。実際の入居率を反映した「実効家賃収入」で計算してください。空室率5〜10%を見込むのが現実的です。
Q. DCRが1.2を下回っていますが、物件を売るべきですか？
A. まず家賃の値上げ・空室解消・ローン借り換えでDCR改善を試みてください。改善しない場合は売却を検討すべきです。
Q. 金融機関はDCRをどのように見ていますか？
A. 多くの金融機関がDCR1.2〜1.3以上を融資条件としています。DCRが高いほど追加融資を受けやすくなります。
