家賃収入で経費にできるもの・できないもの｜不動産賃貸業の節税ガイド

収益物件を持つと毎年確定申告が必要になります。「何が経費として認められるのか」を正しく理解することが、節税の第一歩です。この記事では、家賃収入に関する経費をわかりやすく整理します。

家賃収入で経費になるもの

必ず計上できる主な経費

• 固定資産税・都市計画税：物件にかかる税金は全額経費
• 管理会社への管理費：賃貸管理を委託している費用
• 修繕費：原状回復・設備修理など維持のための費用
• ローン利息：元本返済は経費にならないが、利息部分は可
• 火災・地震保険料：建物にかけている保険料
• 減価償却費：建物の取得価格を耐用年数で分割して計上
• 交通費：物件の確認・管理会社訪問などの移動費
• 税理士費用：確定申告を依頼した場合の費用
• 広告費：入居者募集のための費用

減価償却費が大きな節税効果に

減価償却費（げんかしょうきゃくひ）は、実際にお金を払わなくても帳簿上で経費計上できるのがポイントです。木造アパートなら法定耐用年数22年、RCマンションなら47年で計算します。特に中古物件は耐用年数が短くなるため、減価償却費が大きくなりやすいです。

経費にできないもの

• 元本返済額：ローンの元金部分は経費不可
• 資産価値を高めるリフォーム費用：「資本的支出」として資産計上が必要
• プライベートの支出：業務に関係のない費用
• 土地の取得費：土地は減価償却できない

修繕費と資本的支出の違いに注意

修繕費はその年に全額経費にできますが、資本的支出（建物の価値を高める改修）は資産計上して減価償却していく必要があります。判断が難しい場合は税理士に相談しましょう。一般的には1回の工事費用が20万円未満なら修繕費として扱えます。

まとめ

• 固定資産税・管理費・修繕費・ローン利息は経費の代表例
• 減価償却費はキャッシュアウトなしで節税できる重要な経費
• ローン元本・土地代・資本的支出は経費にならない
• 修繕費か資本的支出かの判断が節税額を大きく左右する
• 不安な場合は税理士への相談をおすすめします

不動産賃貸業の節税について相談したい方は、コアラ不動産へお気軽にご連絡ください。

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よくある質問

Q. 岡山の収益物件で空室を防ぐために最も効果的な対策は何ですか？

A. 適正家賃の設定と物件の競争力維持が最重要です。岡山では駐車場の有無・設備の新しさ（エアコン・追い焚き・独立洗面台など）が入居決定に大きく影響します。また管理会社の客付け力も重要なため、信頼できる管理会社の選定も欠かせません。

Q. 岡山の賃貸物件で家賃を下げずに空室を埋める方法はありますか？

A. フリーレント（最初の1〜2ヶ月無料）の提供・設備のグレードアップ（エアコン交換・浴室換気乾燥機追加など）・初期費用の軽減（敷金礼金ゼロ）などが有効です。家賃を下げる前に条件の工夫で差別化することをお勧めします。

Q. 管理会社に委託するメリットは何ですか？

A. 入居者募集・家賃回収・クレーム対応・修繕手配をすべて代行してもらえます。オーナーが直接対応する手間が省け、トラブル対応も管理会社がクッションになるため感情的なこじれを防げます。費用は家賃の3〜5%程度が一般的です。

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