岡山の築古アパート投資の注意点｜築年数別の選び方ガイド

「利回りが高い築古アパートを見つけたけど、大丈夫？」という相談は多いです。築古物件には独自のリスクがある一方、正しく選べば有力な投資先になります。岡山での築古アパート投資の注意点を解説します。

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築年数別のリスクと特徴

外観は問題なく見えても、給排水管・電気設備の老朽化が始まるゾーンです。購入前に設備の状態を確認し、近い将来の修繕コストを見込んだ利回り計算が必要です。

耐震基準の問題も出てくる築年数です。1981年以前の旧耐震基準物件は融資が通りにくく、売却時の出口も限られます。その分取得価格が低く、利回りは高くなります。

建物の構造から問題を抱えているケースがあります。ホームインスペクション（建物診断）を実施した上で慎重に判断してください。

1981年6月以降の建築確認なら新耐震基準です。旧耐震基準（1981年以前）の物件は融資が通りにくく、金融機関が限られます。岡山の地元信用金庫・信用組合でも旧耐震は慎重な判断が必要です。

オーナーが修繕積立をしていない物件は、突発的な修繕費用が発生した際に対応できないリスクがあります。過去の修繕履歴と積立状況を必ず確認しましょう。

築古物件は新築・築浅と競争になると空室が長期化しやすいです。稼働率を80〜85%程度に抑えた保守的な収支シミュレーションで判断することが重要です。

築古アパートの投資判断はコアラ不動産へお気軽にご相談ください。

A. 新耐震基準（1981年6月以降）であれば、地元の信用金庫・信用組合での融資交渉は可能です。ただし融資期間は短くなります。旧耐震（1981年以前）は融資が通りにくく、ノンバンクや現金購入が現実的な選択肢になります。

A. 家賃収入の15〜20%程度を修繕費として見込むのが目安です。築20年以上では給排水管・屋根・外壁など大規模修繕が近づくため、年間収入の1ヶ月分以上の修繕積立を確保することをお勧めします。

齊藤圭（さいとうけい）

コアラ不動産合同会社代表｜宅地建物取引士・FP3級

岡山県で収益物件・投資用不動産の売買・管理を専門に行う。地域の賃貸需要・融資事情・エリア特性を踏まえた提案を大切にしており、初めての方から投資経験者まで幅広く対応。「何から始めればいいかわからない」という方からのご相談が最も多いです。

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